rottensteiner’s blog

Gestern am frühen Nachmittag war es soweit: Bestehende Kunden bekamen den ersten Blick auf eine neue Software-Generation die in Zukunft Maßstäbe setzen wird – die Kernbotschaft hieß:

“domizil+ ist da”

Alljährlich führt die CP Immo Solutions GmbH. ihr Anwendertreffen durch, zu dem sich Benutzer der DOMIZIL-Produktlinie zum Erfahrungsaustausch und zum Kennenlernen neuer Features treffen. Im heurigen Jahr stand der Event unter einem ganz besonderen Zeichen: Der Präsentation der neuen Software-Generation domizil+, welche bereits mit Beginn 2012 in den ersten Echteinsatz gehen wird.

domizil+ ist eine integrierte Gesamtlösung für Wohnbaugesellschaften und Hausverwaltungen, die sowohl die verrechnungstechnischen als auch verwaltungstechnischen Belange abdecken kann. Integrierte Buchhaltung, Dokumentenmanagement, Objektmanagement u.v.m. sorgen für eine “Komplettlösung”, die nicht nur alle Anforderungen abdeckt – die neue Software integriert alle Bereiche nahtlos und ist deshalb einzigartig.

Getreu dem Motto “Unsere Bestandskunden sind uns wichtig” erfolgte die erste Präsentation beim Anwendertreffen, bevor der allgemeine offizielle Launch des Produktes erfolgt. Der Präsentation des Produktes entsprechend war auch der Ort des Geschehens gewählt. Das Casino Baden bot das zum Anlass passende Ambiente – bot die dort gerade zu Ende gehende Poker-Europameisterschaft doch auch vielen Besuchern einen neuen Einblick in die Welt des Glücksspiels.

publiziert von e.rottensteiner am 04. Nov. 2011. \\ Tags: Domizil

Vor einiger Zeit bin ich über diese Webseite gestolpert: “Wir – Mieter der Gemeinde Wien“. Die (lt. Eigenaussage) parteiunabhängige Homepage für Wiener Gemeindebau-Mieter bietet eine Fülle von Information, vor allem aber auch einen Art Presse-Spiegel, in dem aktuelle Kommentare und Pressemeldungen aufgesammelt werden. Die Unterseite “Zielsetzung” lässt sich irgendwie zwar nicht aufrufen, trotzdem ist ein Besuch und ein Schmökern in dieser Homepage empfehlenswert: www.mieterecho.at

publiziert von e.rottensteiner am 15. Mai. 2011.

Stellt das Finanzamt bei einer USt-Prüfung eines Mieters fest, dass der Vermietgegenstand mißbräuchlich verwendet wird (z.B. Wohnung wird als Büro verwendet), könnte dies bei Meldung an den Vermieter zu einem Kündigungsgrund führen, wenn die Büronutzung beispielsweise im Mietvertrag nicht abgedeckt ist (was standardmäßig nicht der Fall ist).

Stellt das Finanzamt nun im Zuge einer USt-Prüfung eines Mieters fest, dass der vom Vermieter in Rechnung gestellte Umsatzsteuersatz nicht dem Verwendungsgegenstand des gemieteten Objektes entspricht, besteht für das Finanzamt keine Veranlassung zur Verständigung des Vermieter-Finanzamts (bzw. eines Vorhaltes gegnüber dem Vermieter). Das Finanzamt ist zwar nach §48a(4) dazu befugt, lit. c legitimiert das Finanzamt jedoch zu einer Ermessensentscheidung wenn ein “schutzwürdiges Interesse” des Abgabepflichtigen vorliegt und die aufgrund des falschen Umsatzsteuersatzes in Rechnung gestellte Umsatzsteuer beim Empfänger abzugsfähig ist und sich somit am Steuerergebnis nichts ändern würde.

Quelle: Stingl (TopAudit), Doralt (“Recht der Wirtschaft” 2005/286)

publiziert von e.rottensteiner am 22. Nov. 2010.

Wie den Medien heute zu entnehmen war, hier nochmal die Zusammenfassung der neuen Makler-Verordnung, die angeblich morgen veröffentlicht und per 1. September 2010 in Kraft treten soll (Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft, Familie und Jugend, mit der die Verordnung über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler geändert wird):

Bei Verträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einer Vermietungs-Laufzeit von bis zu drei Jahren sollen Mieter künftig nur mehr eine Monatsmiete an Provision für die Vermittlung bezahlen. Bei längerer Vertragsdauer dürfen höchstens zwei Monatsmieten verrechnet werden. Bei der Vermittlung einer Wohnung durch einen Hausverwalter, der dieses Haus auch verwaltet fällt nur mehr eine halbe Monatsmiete bzw. eine Monatsmiete an (die Provision reduziert sich also jeweils um die Hälfte).Mit der Novellierung der Verordnung wird  durch das Wirtschaftsministerium ein entsprechender Passus aus dem Regierungsprogramm umgesetzt.

Update 25.8.2010:
Ja, heute wurde die neue Regelung veröffentlicht, beibehalten wurde allerdings ein Höchstprovisionssatz von drei Monatsmieten bei der Vermittlung von Haupt- und Untermieten von Geschäftsräumen jeder Art.

Ergänzung zum Wohnungseigentum: Wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, besteht ein Maximalanspruch in der Höhe von einer Monatsmiete bei einer Vermietungsdauer von maximal drei Jahren, bei Mietverhältnissen von über drei Jahren eine Höchstprovision von zwei Monatsmieten. Bevor man also einen Mietvertrag für die neue Mietwohnung unterschreibt, sollte man sich die Regelungen nochmal anschauen und ggf. neu verhandeln.

publiziert von e.rottensteiner am 24. Aug. 2010.

Trotz Intervention der Regierung sieht es am amerikanischen Häusermarkt trist aus. Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr im ersten Quartal um 3,8 Prozent gefallen, der Anteil jener Hypotheken auf Einfamilienhäuser, die den Immobilienwert übersteigen beträgt bereits 23,3 Prozent. Das Hypothekenproblem in Amerika, das die Initialzündung für die Finanzkrise war, ist somit noch immer nicht ausgestanden und schwelt dahin. Mit staatlicher Unterstützungen werden derzeit mehr Hypothekardarlehen als vor der Krise vergeben -  Fannie, Freddie oder der FHA (die alle zumindest teil-verstaatlicht sind) garantieren derzeit für diese Darlehen (und damit der amerikanische Steuerzahler). Der Hypothekenberg ist bereits auf 700 Milliarden Dollar angestiegen, Tendenz steigend. US-Präsident Obama ist hier in keiner wirklich guten Position. Einen guten Artikel zum Thema “Den größten Einsatz wagt Obama” finden Sie hier in der “Zeit Online”.

publiziert von e.rottensteiner am 07. Aug. 2010.

Das Abgabenänderungsgesetz 2009 soll im Umsatzsteuerrecht dafür sorgen, dass gemeinschaftsweit in der EU gleiche Wettbewerbsbedingungen für Unternehmen geschaffen werden. Deshalb wird vom bisher geltenden Ursprungsland-Prinzip für Sonstige Leistungen abgegangen und es findet ab 1.1.2010 das Empfängerland-Prinzip Anwendung.

Das heißt, dass im Business-To-Business-Bereich die Sonstige Leistung an dem Ort ausgeführt gilt, an dem der Empfänger sein Unternehmen betreibt. Das gilt auch für Leistungsempfänger, die keine Unternehmer sind aber eine UID-Nummer haben (z.B. Gemeinden oder öffentliche Institutionen die eine UID haben). Im Business-To-Customer-Bereich kommt es zu keinen Änderungen, da hier weiterhin die Regelung gilt dass die Sonstige Leistung an jenem Ort als erbracht gilt, von dem der leistungserbringende Unternehmer sein Unternehmen betreibt. Es ist somit in Zukunft relevant, ob der Leistungsempfänger Unternehmereigenschaft besitzt oder nicht (also ob der Leistungsempfänger über eine UID verfügt oder nicht). In der Folge kann es somit zum Übergang der Steuerschuld auf den Leistungsempfänger kommen (Revers Charging) und diese Dienstleistungen müssen vom leistenden Unternehmen (wie schon jetzt die innergemeinschaftlichen Lieferungen) in die “Zusammenfassende Meldung” aufgenommen werden.

Ausnahmen von dieser Regelung bestehen (ausgehend von den bisher bestehenden Ausnahmen) u.a. für Vermittlungs-, Grundstücks- und Beförderungsleistungen.

Somit ergeben sich im Immobilienbereich zwei relevante Tatbestände:

a) Da der Leistungsort für Grundstücksleistungen unverändert der Grundstücksort ist, ergeben sich für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken keinerlei Änderungen. Dies gilt auch für bestimmte Erscheinungsformen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, wie z.B. Gebäude, Gebäudeteile, Wohnungen und Superädifikate und auch sonstige Leistungen zur Vorbereitung oder zur Koordinierung von Bauleistungen (z.B. Leistungen von Architekten oder Bauaufsichtsbüros – siehe §3a UStG)

b) Der Leistungsort für den Bezug bestimmter Katalogleistungen (z.B. Leistung von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Ingenieuren, Sachverständigen, Werbefirmen oder Datenverarbeiter) von Unternehmern aus dem EU-Ausland war bisher schon der Empfängerort und es tritt in diesen Fällen ein Reverse Charging ein (Umsatzsteuerpflicht für den Leistungsempfänger), dies gilt auch weiterhin ab 2010. Allerdings gilt hier ab 1.1.2010, dass es für diese Fälle keine Verschiebung der Steuerschuld in das nächste Monat durch verspätete Rechnungslegung mehr gibt, d.h. dass die USt eines derartigen Reverse-Charging-Falles in jenem Monat vorangemeldet werden muss, in dem die Leistung erbracht wurde – unabhängig vom Ausstellungsdatum der Rechnung. Hinweis in diesem Zusammenhang: Die Erbringung dieser Leistungen an Empfänger in Drittländer (EU-Ausland) muss nicht USt-versteuert werden, da hier (wie bisher) das Empfängerland-Prinzip gilt.

publiziert von e.rottensteiner am 03. Dez. 2009. \\ Tags: Steuern, USt

Täglich trudeln neue Meldungen, Details und Vorwürfe in der Causa Buwog ein, letzte Woche berichtete die Presse “Grasser hat Steuerzahler geschädigt” und über den Geheimvertrag der Immofinanz mit den Lobbyisten. Wenn man die Eckdaten dieses “Geheim”-Vertrages überfliegt, kann man allerdings nichts außergewöhnliches feststellen, so (oder so ähnlich) sehen wohl Beraterverträge mal aus. Und dass Stillschweigen über derartige Verträge (von beiden Vertragsteilen) vertraglich vereinbart wird ist auch verständlich. Wenn man jedoch den die Affäre auslösenden Initial-Beitrag im Profil nochmals studiert, dann ist man schon versucht, mehrmals den Kopf zu schütteln. Denn sollten die Vorwürfe des Ex-Minister-Mitarbeiters wirklich stimmen, dann ist hier wohl wirklich einiges nicht mit rechten Dingen abgelaufen. An dieser Stelle gehe ich mit heutigem Wissensstand mal nicht davon aus – interessant jedenfalls wird sein, ob in den nächsten Tagen neue Details hervorkommen, die zur Aufklärung der Causa beitragen können.

publiziert von e.rottensteiner am 11. Okt. 2009. \\ Tags: Buwog, Immofinanz

Faszinierende Details zum Verkauf der BUWOG an die Immofinanz-Gruppe im Jahr 2004 waren heute der Tagespresse zu entnehmen. Die Immofinanz-Gruppe hatte mit einem Plus von 1,3 Mio. Euro vor dem Zweitbieter für satte 961 Mio. Euro den Zuschlag vor der CA Immo erhalten. Heute jedenfalls schreibt die Presse, dass der frühere FPÖ-Politiker Walter Meischberger und Peter Hochegger, Miteigentümer der PR-Agentur Hochegger, Selbstanzeige erstattet hätten, weil sie Provisionshonorare aus diesem Deal nicht versteuert hätten. Wenn man bedenkt, dass die beiden kolportierte 9,5 Mio. Euro über eine Tochter der Constantia Privatbank erhalten haben sollen, drängt sich natürlich die Frage auf, welche Beraterleistungen dafür erbracht wurden und welche speziellen Tippgeber die Immofinanz für diesen Deal sonst noch hatte. Jedenfalls gilt für die angesprochenen Personen natürlich die Unschuldsvermutung. Quelle: diepresse.com

publiziert von e.rottensteiner am 23. Sep. 2009.

Einen umfassenden Link-Katalog habe ich auf Immo Plus Consult gefunden, dem Webauftritt der Innsbrucker Firma Koops, Ötzbrugger, von Griesheim GesbR. Dieser ist deshalb erwähnenswert, weil er imho absolut kompakt, übersichtlich und sehr informativ ist. Deshalb sollte er auch wohl in keinem Favoritenordner unsereins fehlen .

publiziert von e.rottensteiner am 06. Sep. 2009.

Unglaublich aber wahr: Die Inflationsrate für Juni betrug genau 0,00% – das ist laut Statistik Österreich der niedrigste Wert seit dem August 1966. Die Experten machen dafür Verbilligungen bei Treibstoffen und Heizöl im Jahresabstand als Hauptursache verantwortlich. Mehr dazu gibts bei Statistik Österreich zu erfahren.

publiziert von e.rottensteiner am 22. Jul. 2009.

In einem Beitrag habe ich kürzlich eine Übersicht der 15 größten Einkaufszentren Österreichs (Reihung nach Verkaufsfläche) gesehen. Diese Übersicht möchte ich meinen LeserInnen nicht vorenthalten:

* = geschätzt

publiziert von e.rottensteiner am 20. Jul. 2009.

In einem ausgezeichneten Artikel ihres Newsletters behandelt die LBG Wirtschaftstreuhand wieder einmal die steuerlichen Unterschiede zwischen Anzahlung und Teilzahlungsrechnung im Baugewerbe. Wichtig ist in diesem Zusammenhang ist natürlich die korrekte Einordnung, ob es sich nun wirklich um eine Teilzahlung oder um eine Anzahlungsrechnung handelt, zumal der Zeitpunkt der Fälligkeit der USt unterschiedlich ist.

Anzahlung: Für den Voranmeldungszeitraum ist der Zeitpunkt der Zahlung relevant. Die Umsatzsteuer ist somit am 15. des der Zahlung zweitfolgenden Monats abzuführen (gleiches gilt natürlich betreffend der Vorsteuer für den Rechnungsempfänger). Eine Anzahlungsrechnung liegt dann vor, wenn noch keine Leistung erbracht wurde. In der Bauwirtschaft gilt die Leistung dann als erbracht, wenn Übergabe und Abnahme des fertigen Werkes an den Auftraggeber erfolgt. I.d.R. werden alle Zahlungen vor tatsächlicher Schlüsselübergabe als Anzahlung zu qualifizieren sein.

Teilzahlung: USt/VSt wird normal behandelt, d.h. Umsatzsteuer ist am 15. des der Leistung zweitfolgenden Monats abzuführen. Bei der Teilzahlung handelt es sich um die Lieferung einzelner Teile eines Bauwerkes unter der Voraussetzung, dass die Werklieferung nach wirtschaftlicher Betrachtung teilbar ist, dass die Teillieferung und nicht erst das Gesamtwerk abgenommen wird, dass vor Abnahme ein Teilentgelt für Teile der Werklieferung vereinbart wird und das Teilentgelt gesondert und endgültig abgerechnet wird, d.h. dass es sich um keine vorläufigen Teilrechnungen handeln darf, die mit einer Schlussrechnung endgültig abgerechnet werden.

Quelle: LBG Treuhand

publiziert von e.rottensteiner am 01. Jul. 2009.

Antrag der Abgeordneten Dr. Peter Sonnberger, Mag. Ruth Becher, Kolleginnen und Kollegen betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Richtwertgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 2002, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und das Heizkostenabrechnungsgesetz geändert werden (Wohnrechtsnovelle 2009 – WRN 2009)

1. um eine – mit der an sich zum 1. 4. 2009 anstehenden Richtwerterhöhung sachlich unmittelbar zusammenhängende – Neuregelung der Richtwertvalorisierung zur Entlastung der Mieter,
2. um die in der Praxis schon besonders dringlich erwarteten Regelungen über die Handhabung des Energieausweises und insbesondere der dafür anfallenden Kosten in den einzelnen Wohnrechtsmaterien und
3. um eine bislang im Mietrecht noch fehlende Gesetzesregelung zu Fragen der Kaution. Ergänzt wird dieses vorgezogene Regelungspaket durch eine Neuregelung über die Überprüfung der Abrechnung im Heizkostenabrechnungsgesetz sowie um redaktionelle Anpassungen an frühere Gesetzesänderungen.

Die Wohnrechtsnovelle 2009 wurde am 11.3.2009 vom Nationalrat einstimmig verabschiedet. Hier die Details zur Änderung der Richtwerterhöhung:

Zu Z 1 (§ 5 Abs. 1 und 2 RichtWG)
Die WRN sieht angesichts der wirtschaftlich schwierigen Zeiten eine entlastende Änderung im System der Richtwertvalorisierung vor: Die Änderung der Richtwerte wird nun nicht mehr jedes Jahr, sondern nur noch jedes zweite Jahr stattfinden. Damit wird zum einen die nun eigentlich für den 1. April 2009 heranstehende Richtwerterhöhung um genau ein Jahr hinausgeschoben und die nächste Richtwertänderung
wird somit erst zum 1. April 2010 eintreten – allerdings bei uneingeschränkter Wertbeständigkeit der Richtwertvalorisierung. Letzteres bedeutet, dass zur Ermittlung des Ausmaßes dieser Richtwertänderung (also der des Jahres 2010) zu berechnen ist, wie sich der Durchschnittswert des Verbraucherpreisindex 2000 für das Jahr 2009 gegenüber dem Durchschnittswert des VPI für das Jahr 2007 (114,6) verändert hat.

Zum anderen wird auch in weiterer Zukunft (falls bis dahin nicht eine weitere Gesetzesänderung erfolgt) die Richtwertänderung immer im Zweijahresrhythmus stattfinden, also zum 1. April 2012, zum 1. April 2014, zum 1. April 2016 und so weiter. Auch hier wird immer der Jahresdurchschnittswert des VPI 2000 für das jeweilige Vorjahr (also für 2011, für 2013, für 2015 und so weiter) in kalkulatorische Beziehung zum Indexwert 114,6 zu setzen sein, und daraus errechnet sich dann immer das Ausmaß der Richtwertvalorisierung für die kommenden zwei Jahre.

Damit wird jedenfalls die Intention des Regierungsprogramms erfüllt, wonach einerseits „allzu häufige Mietzinserhöhungen vermieden werden“ sollen und andererseits eine „harmonisierte Regelung“ (damit gemeint ist die Valorisierung der Kategoriebeträge) gefunden werden soll. Letzteres ist zwar der Form nach nicht erreicht, weil die Valorisierung der Kategoriebeträge auf Monatsdurchschnittswerte abstellt und mit einer Indexschwelle von 5 Prozent operiert, während hier ein fixer gleichbleibender Zeitabstand von zwei Jahren zwischen den einzelnen Valorisierungsschritten vorgesehen ist (und mit Jahresdurchschnittswerten gerechnet wird). Doch führt auch die Bestimmung des § 16 Abs. 6 MRG über die Valorisierung der Kategoriebeträge bei Betrachtung der Geldwertentwicklung des vergangenen Jahrzehnts grob betrachtet im wesentlichen zu zeitlichen Valorisierungsschritten von rund zwei Jahren (z.B. 1. Juni 2004, 1. September 2006, 1. September 2008) – nur selten waren dort die Zeitabstände erheblich größer. Insofern kann jedenfalls in der Wirkung der nunmehrigen Neuregelung zumindest von einer Angleichung der Valorisierungssysteme gesprochen werden. Das Ziel einer Vermeidung allzu häufiger Mietzinserhöhungen wird durch die Neuerung – im Vergleich zur bisherigen Rechtslage – allemal erreicht.

Zu Z 2 (II. Abschnitt des Richtwertgesetzes)
Die Neuregelung des § 5 Abs. 1 und 2 RichtWG tritt bereits mit 31. März 2009 in Kraft, um die ohne ihr Wirksamwerden am Tag danach eintretende Richtwerterhöhung gleichsam noch „abzufangen“.

Quellen (auch zu den Änderungen zu Energieausweis und Kautionen:
Initiativantrag
Wohnrechtsnovelle 2009 – 513/A (XXIV. GP) – WRN 2009
Information des ÖVI

publiziert von e.rottensteiner am 14. Mrz. 2009.

Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich entscheidend, ob das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG (entweder voll oder teilweise) oder nicht fällt. Als Sonderfall sind “Genossenschaftswohnungen” anzuführen – das sind Wohnungen in Häusern, die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet oder zum Zwecke der Sanierung erworben wurden. Und ebenfalls einen Sonderfall stellen Autoabstellplätze/Garagen dar, um die es hier im konkreten Fall gehen soll.

Wenn eine Garage oder ein PKW-Stellplatz mit einem eigenen Mietvertrag gemietet werden soll, findet das MRG keine Anwendung. Es handelt sich in diesem Fall ja um einen Abstellplatz im Freien oder um eine Garage, die zwar eine Räumlichkeit aber weder eine Wohnung noch ein Geschäftslokal darstellt. Die gesetzlichen Grundlagen für das Mietverhältnis sind dann lediglich die Vorschriften des ABGB. Wird die Garage (bzw. der Abstellplatz) jedoch gemeinsam mit einer Wohnung angemietet, so unterliegt das Mietverhältnis denselben Bedingungen wie das Wohnungsmietverhältnis.

publiziert von e.rottensteiner am 12. Mrz. 2009.

publiziert von e.rottensteiner am 04. Mrz. 2009.