rottensteiner’s blog

Antrag der Abgeordneten Dr. Peter Sonnberger, Mag. Ruth Becher, Kolleginnen und Kollegen betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Richtwertgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 2002, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und das Heizkostenabrechnungsgesetz geändert werden (Wohnrechtsnovelle 2009 – WRN 2009)

1. um eine – mit der an sich zum 1. 4. 2009 anstehenden Richtwerterhöhung sachlich unmittelbar zusammenhängende – Neuregelung der Richtwertvalorisierung zur Entlastung der Mieter,
2. um die in der Praxis schon besonders dringlich erwarteten Regelungen über die Handhabung des Energieausweises und insbesondere der dafür anfallenden Kosten in den einzelnen Wohnrechtsmaterien und
3. um eine bislang im Mietrecht noch fehlende Gesetzesregelung zu Fragen der Kaution. Ergänzt wird dieses vorgezogene Regelungspaket durch eine Neuregelung über die Überprüfung der Abrechnung im Heizkostenabrechnungsgesetz sowie um redaktionelle Anpassungen an frühere Gesetzesänderungen.

Die Wohnrechtsnovelle 2009 wurde am 11.3.2009 vom Nationalrat einstimmig verabschiedet. Hier die Details zur Änderung der Richtwerterhöhung:

Zu Z 1 (§ 5 Abs. 1 und 2 RichtWG)
Die WRN sieht angesichts der wirtschaftlich schwierigen Zeiten eine entlastende Änderung im System der Richtwertvalorisierung vor: Die Änderung der Richtwerte wird nun nicht mehr jedes Jahr, sondern nur noch jedes zweite Jahr stattfinden. Damit wird zum einen die nun eigentlich für den 1. April 2009 heranstehende Richtwerterhöhung um genau ein Jahr hinausgeschoben und die nächste Richtwertänderung
wird somit erst zum 1. April 2010 eintreten – allerdings bei uneingeschränkter Wertbeständigkeit der Richtwertvalorisierung. Letzteres bedeutet, dass zur Ermittlung des Ausmaßes dieser Richtwertänderung (also der des Jahres 2010) zu berechnen ist, wie sich der Durchschnittswert des Verbraucherpreisindex 2000 für das Jahr 2009 gegenüber dem Durchschnittswert des VPI für das Jahr 2007 (114,6) verändert hat.

Zum anderen wird auch in weiterer Zukunft (falls bis dahin nicht eine weitere Gesetzesänderung erfolgt) die Richtwertänderung immer im Zweijahresrhythmus stattfinden, also zum 1. April 2012, zum 1. April 2014, zum 1. April 2016 und so weiter. Auch hier wird immer der Jahresdurchschnittswert des VPI 2000 für das jeweilige Vorjahr (also für 2011, für 2013, für 2015 und so weiter) in kalkulatorische Beziehung zum Indexwert 114,6 zu setzen sein, und daraus errechnet sich dann immer das Ausmaß der Richtwertvalorisierung für die kommenden zwei Jahre.

Damit wird jedenfalls die Intention des Regierungsprogramms erfüllt, wonach einerseits „allzu häufige Mietzinserhöhungen vermieden werden“ sollen und andererseits eine „harmonisierte Regelung“ (damit gemeint ist die Valorisierung der Kategoriebeträge) gefunden werden soll. Letzteres ist zwar der Form nach nicht erreicht, weil die Valorisierung der Kategoriebeträge auf Monatsdurchschnittswerte abstellt und mit einer Indexschwelle von 5 Prozent operiert, während hier ein fixer gleichbleibender Zeitabstand von zwei Jahren zwischen den einzelnen Valorisierungsschritten vorgesehen ist (und mit Jahresdurchschnittswerten gerechnet wird). Doch führt auch die Bestimmung des § 16 Abs. 6 MRG über die Valorisierung der Kategoriebeträge bei Betrachtung der Geldwertentwicklung des vergangenen Jahrzehnts grob betrachtet im wesentlichen zu zeitlichen Valorisierungsschritten von rund zwei Jahren (z.B. 1. Juni 2004, 1. September 2006, 1. September 2008) – nur selten waren dort die Zeitabstände erheblich größer. Insofern kann jedenfalls in der Wirkung der nunmehrigen Neuregelung zumindest von einer Angleichung der Valorisierungssysteme gesprochen werden. Das Ziel einer Vermeidung allzu häufiger Mietzinserhöhungen wird durch die Neuerung – im Vergleich zur bisherigen Rechtslage – allemal erreicht.

Zu Z 2 (II. Abschnitt des Richtwertgesetzes)
Die Neuregelung des § 5 Abs. 1 und 2 RichtWG tritt bereits mit 31. März 2009 in Kraft, um die ohne ihr Wirksamwerden am Tag danach eintretende Richtwerterhöhung gleichsam noch „abzufangen“.

Quellen (auch zu den Änderungen zu Energieausweis und Kautionen:
Initiativantrag
Wohnrechtsnovelle 2009 – 513/A (XXIV. GP) – WRN 2009
Information des ÖVI

publiziert von e.rottensteiner am 14. Mrz. 2009.

Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich entscheidend, ob das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG (entweder voll oder teilweise) oder nicht fällt. Als Sonderfall sind “Genossenschaftswohnungen” anzuführen – das sind Wohnungen in Häusern, die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet oder zum Zwecke der Sanierung erworben wurden. Und ebenfalls einen Sonderfall stellen Autoabstellplätze/Garagen dar, um die es hier im konkreten Fall gehen soll.

Wenn eine Garage oder ein PKW-Stellplatz mit einem eigenen Mietvertrag gemietet werden soll, findet das MRG keine Anwendung. Es handelt sich in diesem Fall ja um einen Abstellplatz im Freien oder um eine Garage, die zwar eine Räumlichkeit aber weder eine Wohnung noch ein Geschäftslokal darstellt. Die gesetzlichen Grundlagen für das Mietverhältnis sind dann lediglich die Vorschriften des ABGB. Wird die Garage (bzw. der Abstellplatz) jedoch gemeinsam mit einer Wohnung angemietet, so unterliegt das Mietverhältnis denselben Bedingungen wie das Wohnungsmietverhältnis.

publiziert von e.rottensteiner am 12. Mrz. 2009.

publiziert von e.rottensteiner am 04. Mrz. 2009.

Im April 2008 wurden die Richtwertmieten um 2,2 Prozentpunkte angepasst (Regelung mit dem Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz MILG), ich habe hier berichtet. Durch diese gesetzliche Regelung, wonach statt des Dezember-Verbraucherpreisindex nun der Jahresdurchschnittswert als Basis für die Berechnung dient, würde sich nun heuer eine Erhöhung von 3,2 Prozentpunkten (statt 1,3% Dezemberinflation) ergeben.

Wie jedes Jahr müsste auch heuer per 1.4. wieder vom Justizministerium nach der geltenden Rechtslage die Richtwerte an die Inflationsentwicklung angepasst werden. Für heuer hat die Justizministerin diese Woche angekündigt, dass für heuer die Valorisierung ausgesetzt werden und eine Erhöhung erst wieder im Jahr 2010 nach gleicher Berechnung erfolgen soll. Ich habe allerdings auch aus anderer Quelle erfahren, dass heuer schon auf die alte Regelung (Gültigkeit des Dezember-VPI) zurückgegriffen werden soll.

Lassen wir uns also überraschen. Jedenfalls wird auch diese Regelung zwar kurzfristige “Linderung” bringen, das Problem der Anpassung an die Inflationsrate aber nicht lösen, zumal die nächste Erhöhung jedenfalls etwas kräftiger ausfallen wird. Unbestritten ist, dass auch Richtwertmieten den Verbraucherpreisen angepasst werden müssen, denn auch Vermieter müssen von beständigen Mieteinnahmen ausgehen können.

publiziert von e.rottensteiner am 27. Feb. 2009.

DER zentrale Umschlagplatz für Tätigkeiten in der Immobilienbranche in Österreich ist wohl www.immojobs.at. Ein Portal der Werbeagentur epmedia, auf dem Arbeitgeber ihre Stellenangebote (in der Standardvariante) kostenlos online stellen können. Das sorgt jedenfalls für ein ausgezeichnetes Angebot an Immobilien-Jobs – einfach mal reinschauen!

publiziert von e.rottensteiner am 19. Feb. 2009.

Ich habe im September in meinem Beitrag “Haus zu gewinnen“  erstmals über die derzeit in Mode geratene Verkaufsmethode berichtet, wonach Hausverkäufer ihr Haus im Zuge einer Verlosung “verkaufen” möchten. Dieses Thema wurde seither sehr breit diskutiert (auch via TV), momentan wird sogar in meiner Nähe am Semmering ein Haus zur Verlosung angeboten.

Wer sich dieser etwas außergewöhnlichen und unsicheren Art des Hausverkaufs bzw. Hauserwerbs nicht bedienen möchte, ist sicherlich bei einem “herkömmlichen” Makler besser bedient – wie z.B. bei Engel & Völkers in Kitzbühel, die sich auf den Verkauf und die Vermietung hochwertiger Immobilien spezialisiert haben. Hier kann man z. B. eine Wohnung in Kitzbühel kaufen.

Die Finanz hat zum Thema “Hausverlosung” in der Zwischenzeit – dem Medienhype offensichtlich folgend – ebenfalls reagiert, und in ihren FAQ’s Informationen zum Thema “Darf eine Privatperson nach dem Glücksspielgesetz ein Objekt verlosen?” aufgenommen.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Verlosung eines einzelnen Objektes (Hauses) keiner Bewilligungspflicht des Bundesministeriums für Finanzen unterliegt und nicht in Widerspruch zum Glückspielmonopol steht (sofern wirklich nur ein einziger Gegenstand verlost wird). Alle anderen steuerrelevanten Tatbestände bleiben natürlich bestehen (Verkehrsgebühren, Grunderwerbsteuer). Hier der Link zur Info des BMfF.

publiziert von e.rottensteiner am 22. Jan. 2009.

Die Prämien für eine reine Ablebensversicherung zur Absicherung der Kreditrestschuld für ein Darlehen, welches zur Errichtung eines Gebäudes aufgenommen wurde, stellen Sicherungskosten für die Kaufpreisfinanzierung dar und gehören nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Prämien sind somit keine Werbungskosten und damit nicht abzugsfähig, stellen jedoch eine Sonderausgabe im Sinne des §18/1/2 EStG 1988 dar. Quelle: Salzburger Steuerdialog 2008

publiziert von e.rottensteiner am 02. Jan. 2009.

Und hier noch eine Kleinigkeit, die ich im Regierungsprogramm gefunden habe: Im Jahr 2009 soll der Energiespar-Scheck eingeführt werden, um einen Anreiz für die thermische Sanierung von Gebäuden zu geben:

Thermische Sanierung
Als Anreiz für die thermische Sanierung (Dämmung, Fenstertausch, Kesseltausch usw.) wird seitens des Bundes ein Anreizprogramm zum Beispiel in Form eines „Energiesparscheck“ eingeführt. (Volumen: insgesamt 100 Mio. EUR, gleichmäßig auf private Haushalte und Unternehmen aufgeteilt)

publiziert von e.rottensteiner am 28. Nov. 2008.

Im Regierungsprogramm der neuem Koalitionsregierung ist ein Auftrag an die BIG (Bundesimmobiliengesellschaft) verpackt, hier der Wortlaut:
Infrastrukturinvestitionen
Die Bundesimmobiliengesellschaft wird konjunkturbelebende Maßnahmen wie etwa Investitionen in den Bereichen thermische Sanierung von BIG-Gebäuden, Instandhaltungsmaßnahmen, Neubauten und Generalsanierungen von Schulen, Universitäten und Justizbauten vorziehen und damit in den Jahren 2009 und 2010 ein Investitionsvolumen von 875 Mio. EUR auslösen. (Budgeteffekt 2009 und 2010 je 20 Millionen Euro)

ergänzend sei erwähnt, dass auch für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft ein Plädoyer im Papier enthalten ist:

D.11. Der  gemeinnützige Wohnbau  ist  nicht  nur  eine der   tragenden Säulen der Wohnversorgung,  sondern ein wesentliches Element  der Preisdämpfung  im Wohnsektor.   Er   leistet   auf   Grund   seiner   gesetzlichen   Verpflichtung   der Mittelverwendung   für Wohnraumschaffung   einen   permanenten flächendeckenden   Konjunkturimpuls   und   ist   somit   ein   wesentlicher Stabilitätsfaktor   für   die   Gesamtwirtschaft.   Auch   in   Zukunft   ist   daher unbedingtes   Augenmerk   darauf   zu   richten,   dass   gemeinnützige Bauvereinigungen leistbaren und lebenswerten Wohnraum schaffen und sich auch   bei   der   Bewirtschaftung   ihrer  Wohnbauten   noch   verstärkt   an   den Bedürfnissen der Nutzern/-innen orientieren.

publiziert von e.rottensteiner am 26. Nov. 2008.

Im Regierungsprogramm für die neue Legislaturperiode ist festgeschrieben, dass als wachstums- und beschäftigungsfördernde Maßnahme die degressive AfA für die Jahre 2009 und 2010 eingeführt werden soll. Hier der Wortlaut:

Degressive Abschreibung (Afa)
Mit   der   Einführung   einer   degressiven   Abschreibung   auf   bewegliche Wirtschaftsgüter (befristet auf  die Dauer von zwei  Jahren) sollen Anreize für mehr  bzw.  vorgezogene  Investitionen gesetzt  werden.   (Volumen 2009:  230 Millionen Euro, 2010: 340 Millionen Euro)

Die degressive AfA (fallende Abschreibungsbeträge) ist in beinhahe allen anderen alten EU-Ländern zugelassen, jetzt soll sie auch in Österreich (zumindest für die Jahre 2009 und 2010) eingeführt werden. Besonderheit der degressiven AfA ist, dass die Berechnung der Absetzung vom jeweiligen Buchwert des Vorjahres ausgeht und der AfA-Prozentsatz das 2-fache des AfA-Satzes bei linearer Abschreibung mit einem Höchstwert von 20% ausmacht. Dies bewirkt, dass in den ersten Jahren verstärkt abgeschrieben wird. Da ich davon ausgehe, dass nach 2 Jahren auf lineare AfA umgestellt werden muss (der Übergang zur linearen AfA ist i.d.R. immer dann möglich, wenn die lineare Jahres-AfA höher als die degressive Jahres-AfA wäre), ergibt sich somit ergibt der Effekt der verstärkten AfA für die ersten zwei Jahre, die AfA-Laufzeit müsste sich demgemäß verkürzen.

publiziert von e.rottensteiner am 25. Nov. 2008.

Die Presse beschreibt in ihrer morgigen Ausgabe unter dem Titel "Karl der Große, völlig unkontrolliert" die Chronologie einer angeblich absehbaren Katastrophe. Jedenfalls interessant, bisher nicht bekanntes über Karl Petrikovits zu erfahren, der bis vor kurzem Chef der Constantia Privatbank, der Immoeast und der Immofinanz war. Die Constantia Privatbank musste ja vorige Woche an ein österreichisches Großbanken-Konsortium quasi verschenkt werden, nachdem diese in ernste Liquiditätsprobleme geschlittert war. Kommentatoren behaupten allerdings sogar, dass "die falsche Bank" gerettet worden wäre, die Probleme hätten mit der Welt-Finanzkrise absolut nichts sondern vielmehr mit Miss-Management zu tun. Jedenfalls muss auch die Immofinanz Liquiditätsprobleme eingestehen – der neue Vorstandssprecher Mag. Thomas Kleibl hat bereits angekündigt hat, das Unternehmen zu konsolidieren.

publiziert von e.rottensteiner am 24. Okt. 2008.

Einen äußerst ungewöhnlichen Weg möchte ein Ehepaar bestreiten, ihr Wohnhaus an den Mann zu bringen. Nachdem sich die Vermieter mit einem nicht zahlenden Mieter herumärgern müssen und eine Versteigerung des Wohnhauses möglicherweise nicht den angestrebten Verkaufspreise von 320.000 Euro erzielen würde, haben sie sich überlegt das Haus zu verlosen. Gedacht ist, 1000 Stück Lose zu je 320 Euro auf den Markt zu bringen. Derzeit wird diese Idee rechtlich geprüft, Bankbetreuer und Gemeindevertretung haben angeblich nichts dagegen einzuwenden. Quelle: OÖ Nachrichten

publiziert von e.rottensteiner am 22. Sep. 2008.

Die Inflation und die mit ihr einhergehenden Teuerungen veranlassen speziell jetzt in Vor-Wahlkampfzeiten über Maßnahmen zur Stabilisierung der Preise nachzudenken.

Der Wiener Bürgermeister hat gestern angekündigt, die höchstwahrscheinlich im Herbst stattfindende Mietzins-Wertsicherung (Überschreiten der 5%-Stufe) für die 220.000 Wiener Gemeindewohnungen aussetzen zu wollen (der Kurier berichtete u.a.). Die Idee ist, die nächste Mietzinserhöhung erst dann durchzuführen, wenn der nach Verbraucherpreisindex wertgesicherte Mietzins sich (statt um 5%) um 10% erhöht.

Erst heute ist mir durch einen Beitrag in der Presse klar geworden, was das bedeuten würde: Dass nämlich die verlangte Änderung der 5%- auf eine 10%-Schwelle eine für den “kleinen Mieter” auf einen einzigen Schwung extreme Mietzinsverteuerung nach der Wahl bedeuten würde – dies hat Thomas Malloth (Obmann des Fachverbandes der Österr. Immobilientreuhänder) heute in einem Interview zu bedenken gegeben. Wenn man überlegt, dass die Indexierung des Mietzinses ja jetzt ohnehin schon zeitversetzt erfolgt, träfe eine derartig aufgeschobene Wertanpassung die Mieter in einigen Monaten wie ein Keulenschlag. Meiner Meinung sind die wirklich eklatanten Preiserhöhungen wahrscheinlich eher in den Betriebskosten-Anteilen zu suchen, Energie und öffentliche Abgaben haben ja in letzter Zeit kräftig zugelegt. Bleibt nur zu hoffen, dass man bei allen geplanten (und noch kommenden Maßnahmen) auch “an die Zeit danach” denkt.

publiziert von e.rottensteiner am 28. Jul. 2008.

Voraussichtlich per September 2008 wird es eine Anpassung der Kategoriemieten, der Hausverwaltungskosten und der Erhaltungsbeiträge geben. Die für Mai 2008 von Statistik Austria publizierte Indexzahl in der Höhe von 118,8 (VPI 2000) ergibt ab 1. September ein Übersteigen der 5%-Schwelle mit 5,7 Prozent. Bedingt durch die hohen monatlichen Inflationsraten der vergangenen Monate erfolgt die VPI-Wertsicherung ca. zwei Jahre früher als bisher. Die bei bisherigen Inflationsraten haben sich bis Mitte 2007 in einem Bereich von bis zu 2% bewegt, wogegen derzeit von einer jährlichen Inflation von 3,7% ausgegangen werden kann. Zahlenquelle: Statistik Österreich.

publiziert von e.rottensteiner am 26. Jun. 2008.

Die Mietervereinigung möchte Versicherungsprämien aus dem Betriebkosten-Katalog herausnehmen. Diese sollten in Hinkunft vom Vermieter getragen werden. Der ÖVI allerdings hat sich natürlicherweise schon dagegen ausgesprochen, ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel argumentiert, dass man Versicherungsprämien-Erhöhungen nicht der Immobilienwirtschaft anlasten könne und sich der Mietentgang durch Verlagerung der Versicherungskosten auf den Vermieter bis in Höhen von -30% bewegen könnten. Auch mir ist  – aus sachlichen Gründen – eher nicht klar, warum Versicherungsprämien keine Betriebskosten darstellen sollten. Die Meinung der Mietervereinigung, dass Versicherungsprämien in die Erhaltungspflicht des Vermieters bzw. Hauseigentümers fallen, lässt sich IMHO nicht so eindeutig nachvollziehen. Aber warten wir mal ab, was sich noch ergeben wird…

publiziert von e.rottensteiner am 04. Jun. 2008.