Immo-ESt

By | 31. Juli 2019

imageVor kurzem bin ich mit dem Thema Immo-ESt in Berührung gekommen und habe aus diesem Anlass eine kleine Erhebung und Recherche durchgeführt, wie der aktuelle Status Quo zu dieser Thematik ist. Hier eine kurze Zusammenfassung zum aktuellen Zeitpunkt (8/2019):

Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen wurde im April 2012 neu geregelt, die bis dahin geltende Spekulationsfrist wurde abgeschafft. Statt dessen unterliegt seit 2012 jeder Liegenschaftsverkauf einer Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) in der Höhe von 30%. Bemessungsgrundlage ist der Veräußerungserlös abzüglich ev. adaptierter tatsächlicher Anschaffungskosten und sonstiger Kosten des Verkaufs bzw. etwaiger Vorsteuerberichtigungen.

In diesem Zusammenhang ist allerdings zu beachten, ob es sich um einen sog. “Altfall” oder “Neufall” handelt, denn abhängig davon ergibt sich doch eine recht unterschiedliche Steuerbelastung. Ist beim Neufall die o.a. Bemessungsgrundlage fix mit 30% zu versteuern, kann bei einem “Altfall” vom Veräußerungserlös pauschal 86% als Anschaffungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn unterliegt dann der 30%igen Immo-ESt, wodurch sich eine effektive Steuerbelastung von 4,2% des Veräußerungserlöses ergibt.

Um einen Altfall handelt es sich dann, wenn eine Immobilie vor dem 31.3.2002 (bzw. in Ausnahmefällen vor dem 31.3.1997) angeschafft wurde – wenn also die Immobilie am 31.3.2012 infolge Ablaufs der 10- od. 15-jährigen Spekulationsfrist nicht steuerverfangen war. Werden Grundstücke verkauft, die ertragsteuerlich unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben wurden, dann werden die Besitzzeiten des Verkäufers und des/der Vorbesitzer/s zusammengerechnet – es ist dann der letzte ertragsteuerlich relevante Erwerbszeitpunkt maßgeblich.

Eine weitere Voraussetzung für diese steuerliche Behandlung als Altfall ist, dass nach dem 31.12.1987 keine Umwidmung vorgenommen wurde bzw. auch innerhalb von 5 Jahren nach Verkauf keine Umwidmung stattfindet. Im Falle einer Umwidmung darf der Veräußerungserlös nur um 40% gekürzt werden, sodass sich eine Besteuerung von 60% des Veräußerungserlöses mit der 30% Immo-ESt und somit eine tatsächliche Steuerbelastung von 18% des Verkaufserlöses ergibt. Steuerlich relevante Umwidmungen liegen dann vor, wenn diese die Bebauung eines Grundstücks erst ermöglichen. Ändert sich z.B. lediglich die Widmungskategorie (z.B. Umwidmung Mischgebiet auf Wohngebiet), dann liegt keine steuerlich wirksame Umwidmung vor.

Hinweis: Alternativ zu der 4,2%- und 18%-Regelung kann natürlich auch der Überschuss nach den ganz oben angeführten Regeln berechnet werden (Erlös abzüglich Kosten) – dies ist natürlich nur ratsam, sofern dies im eher nicht wahrscheinlichen Fall ein steuerlich günstigeres Ergebnis liefert.

Hier zum Schluss noch der Hinweis auf Veräußerungserlöse, die zur Gänze steuerfrei sind:

– Veräußerung des Hauptwohnsitzes
– selbst hergestellte Gebäude (gilt nur für den tatsächlichen Errichter, keine Übertragbarkeit auf den Rechtsnachfolger)
– behördlicher Eingriff
– Tauschvorgänge von Grundstücken


Quellen bzw. weiterführende Informationen:
BM f. Finanzen
Artikel auf Trend.at

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