Ernst Rottensteiner – IT, Energie, Immobilien, Musik und Outdoor

Während die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke sowie von Fahrzeugeabstellplätzen und Garagen umsatzsteuerpflichtig ist, ist die Vermietung und Verpachtung von Geschäftsräumlichkeiten nach §6/1/Z.16 UStG steuerbefreit. Eine Befreiung gilt auch für die damit zusammenhängenden Leistungen der Wohnungseigentumsgemeinschaften (Z 17 leg.cit.).

Nach §6 UStG besteht jedoch die Möglichkeit, diese Umsätze optional steuerpflichtig zu behandeln. Für Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1.9.2012 begründet wurden, sowie für Gebäude, die ab diesem Zeitpunkt erstmals als Anlagevermögen genutzt werden, besteht die Möglichkeit zur Option auf Regelbesteuerung allerdings nur dann, wenn der Mieter zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Ist dies nicht der Fall, hat die Vermietung steuerbefreit zu erfolgen. Eine Ausnahme besteht für selbst errichtete Gebäude mit einem Baubeginn vor dem 1.9.2012.

§ 6 Abs. 2 neu ergänzt:
„Der Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 und Z 17 ist nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks  nahezu ausschließlichfür Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat diese Voraussetzung nachzuweisen.“

Hinweis: Gemäß den Erläuterungen und Bemerkungen zum 1. Stabilitätsgesetz 2012 wird eine nahezu ausschließliche Verwendung dann unterstellt, „wenn die den auf Mietzins für das Grundstück bzw für den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer höchstens zu 5% vom Vorsteuerabzugausgeschlossen wäre (Bagatellgrenze).“

In § 28 wurde nach dem Abs. 37 folgender Abs. 38 angefügt:
„(38) 1. § 6 Abs. 2 letzter Unterabsatz in der Fassung des 1. Stabilitätsgesetzes 2012, BGBl. I Nr. 22/2012, ist hinsichtlich § 6 Abs. 1 Z 16 auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 beginnen, sofern mit der  Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmernicht bereits  vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, sowie hinsichtlich § 6 Abs. 1 Z 17 auf Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworbenwird. Als Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegen-der Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.“

Hinsichtlich der Garagen im Wohnungseigentum ergibt sich noch folgende Besonderheit:

Bei Garagen im schlichten Miteigentum der WEG (also Garagen die durch die WEG vermietet werden), ergibt sich keine Änderung – d.h. Versteuerung mit 20%, Vorsteuerabzug gegeben. Bei Garagen die im Wohnungseigentum stehen bleibt für Wohnungseigentumserwerb vor dem 1.9.2012 die bestehende Regelung aufrecht, für Erwerbe ab dem 1.9.2012 allerdings ist auch hier nur mehr dann eine Optionsmöglichkeit auf Regelbesteuerung möglich, wenn der Leistungsempfänger (Wohnungseigentümer) die Garage “nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen”.