Seit 1.1.2026 ist das neue mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz in Kraft. Dieses enthält auch das MieWeG (Mieten-Wertsicherungsgesetz), ebenso neu das ZIAG (Zivilrechtliches Indexierungsanpassungsgesetz, BGBl I 2025/110).

Dem MieWeG (und somit dem 5. MILG) unterliegen alle Mietverträge (Kategoriemiete, Richtwert-Mietzins u. angemessener Hauptmietzins nach § 16 MRG) im Voll- u. Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) sowie der angemessene Mietzins gemäß § 13 Abs 4 WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz).

Die wichtigsten Änderungen durch dieses neue Gesetz:
– Verlängerung der Mietvertrags-Mindestbefristung von 3 auf 5 Jahre
– die sogenannte “Mietpreisbremse”, zu der es hier einige Informationen geben soll

Begrenzung der Wertsicherung

• Die Wertsicherung (Erhöhung des Mietzinses) erfolgt nun immer jährlich am 1.4. aufgrund Vergleich der VPI-Jahresdurchschnittswerte des VPI des Vorjahres zum vorangegangenen Jahr. Sollte dieser Durchschnittsprozentsatz 3% übersteigen dann nur 50% des übersteigenden Betrages.
• 1.4.2026: Vergleich auf der Grundlage des Jahresdurchschnittswerts eines VPIs vom Vorjahr zum vorangegangenem Jahr w.o., mit maximaler Erhöhung von 1% jährlich – nur im Vollanwendungsbereich des MRG
• 1.4.2027 Vergleich auf der Grundlage des Jahresdurchschnittswerts eines VPIs vom Vorjahr zum vorangegangenem Jahr w.o., mit maximaler Erhöhung von 2% jährlich – nur im Vollanwendungsbereich des MRG
• ab 1.4.2028 auch im Vollanwendungsbereich des MRG wieder die generelle Regelung (bei Übersteigen von 3% die Hälfte des übersteigenden Betrages)

Die durchschnittliche Veränderung des VPI ergibt sich aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte, somit also der Durchschnittswerte des Vorjahres und des Vorvorjahres (§ 1 Abs 2 Z 1 Satz 2 MieWeG). Es müssen die von der Bundesanstalt Statistik Österreich mit 1 Nachkommastelle publizierten Jahresdurchschnittswerte verwendet werden.

Hinweis: Bei dieser Begrenzung der Wertsicherung handelt es sich wirklich nur um eine Begrenzung! Das heißt: Sollte das Ergebnis einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung einen geringeren Mietzins ergeben, dann ist dieser relevant – das MieWeG beschränkt lediglich auf eine Obergrenze hin.

Parallel-Berechnung (2-facher Begrenzungsmechanismus)

Grundsätzlich gilt das Berechnungsmodell wie oben angeführt (Wertsicherung jeweils per 1.4. mit dem Vergleich des Jahresdurchschnitts-Index).

Ergäbe sich allerdings aufgrund der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung die Erhöhung zu einem anderen schon vorher liegenden Termin, so muss damit bis zum darauffolgenden 1.4. gewartet werden, wobei die Wertsicherung in diesem Zeitraum aber nicht weiterlaufen darf. Die Wertsicherung wird somit „eingefroren“.

Beispiel: Aufgrund der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung würde sich im August 2026 eine Erhöhung des Mietzinses ergeben. Diese Erhöhung darf gemäß § 1 Abs 2 Z 1 Satz 1 MieWeG in Verbindung mit § 1 Abs 4 Satz 2 MieWeG erst zum 1. April 2027 geltend gemacht werden, und zwar in jenem Ausmaß, das sich nach der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung bereits im August 2026 ergeben hätte.

Die Erhöhung ist allerdings nur in jenem Ausmaß zulässig, das sich durch die o.a. Begrenzung der Wert­siche­rung ergibt (max. 3% und 50% des übersteigenden Betrages sowie Einschleifregelungen für 2026 und 2027). Achtung: die Einschleifregelungen für 2026 und 2027 gelten nur für die MRG-Mieten und nicht für die angemessene Miete lt. WGG.

Beispielhafte Berechnungsschritte
Schritt 1:
Zunächst muss anhand der konkret vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel ermittelt werden, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter welche Mietzinserhöhung (etwa nach § 13 Abs 4 WGG) verlangen könnte. Sobald der Vermieter nach der mietvertraglichen Regelung die Möglichkeit zur Erhöhung des Mietzinses/des Entgelts hat, wird die Erhöhung auf diesem Niveau „eingefroren“. Die Anhebung darf nämlich frühestens am darauffolgenden 1. April erfolgen. Wenn sich z.B. nach dem Mietvertrag eine Erhöhung schon zum 1.7.2026 ergeben würde, muss der Vermieter zuwarten und kann eine Erhöhung laut der obig dargelegten Parallelrechnung erst zum 1.4.2027 begehren. In den dazwischenliegenden Monaten darf der Hauptmietzins nicht erhöht werden.
Schritt 2:
Parallel ist sodann zu prüfen, auf welches prozentuelle Ausmaß der Zinserhöhung (gegenüber dem Vertragsabschluss oder gegenüber der letzten Valorisierung) die Zinserhöhung nach den Begrenzungsrege­lungen des MieWeG per 1. April beschränkt ist.
Schritt 3 – damit ergibt sich:
Variante A
Wenn das Ergebnis der Berechnung nach dem MieWeG unter der eigentlichen Wertsicherungsberechnung nach der mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarung liegt, ist die Zinserhöhung zum 1. April mit dem Resultat nach dem MieWeG begrenzt.
Variante B
Wenn aber die Wertsicherungsberechnung laut dem Mietvertrag unter den Grenzen des MieWeG liegt, wird die gesetzliche Erhöhungsbegrenzung nach dem MieWeG gar nicht schlagend, und es bleibt bei der vertraglichen Berechnung , die zum 1. April vorgeschrieben werden darf.

Anteilige Wertsicherung im ersten Jahr (bei Neuverträgen)

Nachdem das MieWeG vorsieht, dass eine Änderung des Mietzinses zunächst am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss erfolgt (§ 1 Abs 2 Z 1 Satz 1 MieWeG), findet die erste Änderung des Mietzinses erst in dem dem Vertragsabschluss folgenden Kalenderjahr statt.

Beispiel: Wird im Jänner 2026 ein Mietvertrag abgeschlossen, so erfolgt gemäß § 1 Abs 2 Z 1 Satz 1 MieWeG die erste Änderung des Mietzinses am 1. April 2027

Allerdings: Bei einem Vertragsabschluss im Dezember ergibt sich aufgrund der „Aliquotierungsregel“ des § 1 Abs 2 Z 2 MieWeG (siehe unten), dass die erste Änderung des Mietzinses gar erst zu dem dem Vertragsabschluss zweitfolgenden 1. April erfolgt.

Es ergibt sich somit dadurch die Regel einer Aliquotierung (im mittlerweile eingebürgerten Fachjargon auch “Einfädeln” genannt).
Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss ist die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 (oder des an seine Stelle tretenden Index) des jeweils vorangegangenen Kalenderjahres nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das dem Verhältnis der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten entspricht (§ 1 Abs 2 Z 2 MieWeG).
Das Jahr des Vertragsabschlusses wird somit als „Rumpfjahr“ betrachtet, für welches im Sinne einer „Aliquotierung“ bei der Berechnung der Änderung des Mietzinses nur die vollen Monate des Kalenderjahres des Vertragsabschlusses, die nach dem Vertragsabschluss liegen, berücksichtigt werden. Maßgeblich für die Aliquotierungsregel des § 1 Abs 2 Z 2 MieWeG ist stets der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht jener des Vertragsbeginns.

Ich möchte hier von Beispielen Abstand nehmen um die Thematik hier nicht noch mehr zu ver-komplizieren.

Sonstiges

Zu beachten ist, dass bei Schwellwert-Vereinbarungen mehrere Jahre zu berücksichtigen und die Änderungen somit dann periodengerecht (unter Berücksichtigung der Anhebungsgrenzen des MieWeG) zu ermitteln sind. Dadurch kann natürlich auch die Situation entstehen, dass die Anhebung in einem höheren Ausmaß erfolgt als die jährliche Begrenzung durch das MieWeG.

Obwohl das MieWeG grundsätzlich nur für Verträge anwendbar ist die ab 1.1.2026 abgeschlossen werden ist der Begrenzungsmechanismus des § 1 MieWeG auch auf Verträge anzuwenden, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden und gilt für Erhöhungen, die ab dem 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären (§ 4 Abs 2 Satz 1 MieWeG), d.h. die o.a. Parallel-Rechnung gilt auch für Altverträge. Auch für den Einstieg dieser Altverträge in die Berechnungslogik gibt es eigene Vorschriften, die ich hier aus Übersichtlichkeitsgründen im Detail nicht ausführen möchte.

Während bei der Berechnung der jährlichen prozentuellen Erhöhung mit einer Genauigkeit von 5 Nachkommastellen zu rechnen ist, muss bei der Berechnung des neuen Mietzinses beachtet werden, dass Beträge die einen halben Cent nicht übersteigen auf den nächstniedrigen Cent abgerundet werden (§ 1(2)Z.3 MieWeG).

Fazit

In der praktischen Umsetzung ein mittelmäßiger Wahnsinn, schwer zu administrieren und für den Mieter wohl kaum nachvollziehbar. Für Vermieter natürlich ein Eingriff in die Absicherung zukünftiger Einnahmen und für den Mieter imho eher kaum eine Ersparnis. Vermieter und Hausverwalter werden mit dieser Regelung wohl auf eine harte Herausforderung gestellt.

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Und übrigens: domizil+ kann das alles

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